Lo más importante
- El CTE DB-SI fixa llindars per alçada d'evacuació en habitatge: columna seca per sobre de 24 m i detecció i alarma per sobre de 50 m; no exigeix BIE per l'ús, i l'extinció automàtica només per sobre de 80 m.
- El garatge comunitari és el punt més exigent en un edifici petit: extintor obligatori des de la primera plaça i detecció de CO si té més de cinc places o més de 100 m² útils (CTE DB-HS 3).
- L'enllumenat d'emergència i la senyalització fotoluminiscent són sempre obligatoris a escales i zones comunes, independentment del nombre de plantes.
- El manteniment anual d'extintors i BIE l'ha de fer una empresa mantenidora habilitada per a aquests sistemes (a Catalunya, inscrita al RASIC si hi està establerta); l'enllumenat d'emergència, una empresa instal·ladora en baixa tensió (REBT).
- Sense manteniment acreditat, l'assegurança de l'edifici pot denegar tota la cobertura davant un sinistre.
Quin PCI és obligatori en una comunitat petita?
En un edifici residencial de menys de 10 habitatges, la normativa exigeix menys sistemes PCI del que molts administradors suposen. Segons el CTE DB-SI (RD 314/2006, Taula 1.1), en ús residencial habitatge el CTE no exigeix BIE (tret de les zones de risc especial alt), la detecció i alarma només l'exigeix per sobre de 50 m d'alçada d'evacuació i l'extinció automàtica per sobre de 80 m. El que sí que és sempre obligatori: extintors a zones de risc especial, enllumenat d'emergència i senyalització fotoluminiscent a escales i zones comunes. El garatge afegeix obligacions pròpies que es detallen més endavant.
Lectura relacionada: PCI en comunitats de veïns (guia general).
Dades clau
- 50 m: alçada d'evacuació per sobre de la qual s'exigeix sistema de detecció i alarma en ús residencial habitatge; el CTE no exigeix BIE per aquest ús (tret de les zones de risc especial alt). (Font: CTE DB-SI 4, Taula 1.1)
- 24 m: alçada d'evacuació per sobre de la qual és obligatòria la columna seca. (Font: CTE DB-SI 4, Taula 1.1)
- 500 m²: superfície de garatge a partir de la qual s'exigeix BIE en ús aparcament. (Font: CTE DB-SI 4, Taula 1.1)
- 1 extintor 21A-113B: dotació mínima a cada zona de risc especial (garatge, cambra de calderes, cambra de comptadors). (Font: CTE DB-SI 4, Taula 1.1)
- Empresa mantenidora habilitada: emet el certificat del manteniment periòdic i només pot mantenir els equips o sistemes per als quals està habilitada. (Font: RD 513/2017, arts. 14, 16 i 17)
- Sancions: varien segons la gravetat, amb els límits màxims que fixen la Llei 9/2014 (art. 27) a Catalunya i la Llei 21/1992 (art. 34) a nivell estatal.
Què diu el CTE DB-SI segons l'alçada d'evacuació?
L'alçada d'evacuació és el paràmetre que determina quins sistemes PCI s'exigeixen en un edifici residencial. No coincideix exactament amb el nombre de plantes: es mesura des de la cota del terra de sortida a l'exterior fins al terra del pis més alt habitable. Un edifici de 6 plantes pot tenir una alçada d'evacuació de 13-15 m, molt per sota dels llindars que activen la columna seca o la detecció.
La taula següent resumeix les dotacions obligatòries per a l'ús Residencial Habitatge segons el CTE DB-SI 4, Taula 1.1:
| Sistema | Llindar en Residencial Habitatge | Font |
|---|---|---|
| Extintor portàtil | Zones de risc especial (garatge, calderes) | CTE DB-SI 4, Taula 1.1 |
| Columna seca | h_evac > 24 m | CTE DB-SI 4, Taula 1.1 |
| BIE | No exigides per l'ús (sí a zones de risc especial alt) | CTE DB-SI 4, Taula 1.1 |
| Detecció automàtica | h_evac > 50 m | CTE DB-SI 4, Taula 1.1 |
| Extinció automàtica (ruixadors) | h_evac > 80 m | CTE DB-SI 4, Taula 1.1 |
| Enllumenat d'emergència | A escales i zones comunes sempre | CTE DB-SUA 4 |
| Senyalització fotoluminiscent | A sortides i recorreguts d'evacuació sempre | CTE DB-SI 3 |
(Font: CTE DB-SI 4, RD 314/2006)
A les comunitats de Catalunya, l'error més freqüent és exactament el contrari del que s'espera: l'administrador creu que el seu edifici de 4 plantes "ja té tot l'obligatori" perquè va contractar extintors, sense saber que el garatge té les seves pròpies obligacions independents de l'ús residencial.
El garatge comunitari: el punt més exigent
El garatge és la zona de més risc PCI en un edifici petit. Funciona com un ús independent del residencial, i el CTE DB-SI li aplica les dotacions de l'ús aparcament, no les d'habitatge. Això vol dir que encara que l'edifici tingui només 3 plantes, el garatge pot exigir sistemes que la resta de l'edifici no necessita.
Què exigeix el garatge sense excepció
Independentment de la superfície i el nombre de places, qualsevol garatge comunitari ha de tenir:
- Extintors portàtils 21A-113B: 1 per cada 20 places, amb un màxim de 15 m de recorregut fins a l'extintor més proper. (Font: CTE DB-SI 4, Taula 1.1)
- Senyalització fotoluminiscent a sortides i recorreguts d'evacuació.
- Enllumenat d'emergència en tots els recorreguts, amb 1 lux mínim a l'eix i 1 hora d'autonomia. (Font: CTE DB-SUA 4)
Si el garatge té més de cinc places o més de 100 m² útils, també és obligatòria la detecció de monòxid de carboni (CO), que activa automàticament l'extracció a 50 ppm si hi ha treballadors i a 100 ppm en cas contrari. (Font: CTE DB-HS 3, apt. 3.1.4.2)
Per a més detall sobre la detecció de CO, consulta la guia sobre detecció d'incendis en comunitats de Barcelona.
Quan el garatge exigeix més sistemes
Dos llindars marquen el salt cap a obligacions addicionals:
- Garatge > 500 m²: obligatòries la BIE (boques d'incendi equipades) i la detecció automàtica d'incendis, per CTE DB-SI 4, Taula 1.1.
- Garatge de més de 3 plantes sota rasant (o més de 4 sobre rasant): obligatòria la columna seca. El CTE DB-SI només exigeix extinció automàtica als aparcaments robotitzats. (Font: CTE DB-SI 4, Taula 1.1)
Un garatge petit de 10-15 places en una comunitat de 6 habitatges difícilment supera els 500 m². Però convé comprovar-ho amb plànols, perquè la superfície "construïda" inclou rampes i zones de maniobra.
Consulta la guia completa de PCI en aparcaments i garatges a Catalunya per als llindars detallats.
Enllumenat d'emergència i senyalització: sempre obligatoris
L'enllumenat d'emergència i la senyalització fotoluminiscent són els dos sistemes que cap comunitat pot ignorar, sigui quina sigui la seva mida. El CTE DB-SUA 4 exigeix enllumenat d'emergència a totes les escales i zones comunes d'evacuació. El CTE DB-SI 3 exigeix senyalització de sortides amb pictogrames fotoluminiscents normalitzats.
Lectura relacionada: guia d'enllumenat d'emergència.
A la pràctica, això vol dir:
- Lluminàries d'emergència a cada replà d'escala, al portal i a l'accés al garatge.
- Senyals de sortida fotoluminiscents sobre cada porta de sortida a l'exterior.
- Senyals de direcció fotoluminiscents als recorreguts d'evacuació si no són directament visibles des de qualsevol punt.
Convé provar les lluminàries d'emergència cada trimestre (prement el botó de prova) i revisar-les cada any amb prova completa d'autonomia d'1 hora. La revisió anual la fa una empresa instal·ladora en baixa tensió: el RIPCI remet l'enllumenat d'emergència al REBT (annex II.8), que no fixa cap calendari.
A les comunitats de 3-5 plantes de Tarragona i Barcelona, la incidència més freqüent no sol ser als extintors, sinó a les lluminàries d'emergència amb la bateria descarregada. El botó de prova fa anys que ningú el prem, i ningú ho detecta fins a la revisió anual o fins que hi ha un tall de llum.
Manteniment obligatori segons el RIPCI
El RIPCI (RD 513/2017) estableix els terminis de manteniment per a tots els sistemes PCI instal·lats, independentment de la mida de l'edifici. No hi ha excepció per a comunitats petites. Si el sistema existeix, s'ha de mantenir.
| Sistema | Periodicitat | Responsable |
|---|---|---|
| Extintors (revisió visual) | Trimestral | Titular (president/administrador) |
| Extintors (revisió tècnica) | Anual | Empresa mantenidora habilitada |
| Extintors (retimbratge) | Cada 5 anys | Empresa mantenidora habilitada |
| Enllumenat d'emergència (prova, recomanada) | Trimestral | Titular |
| Enllumenat d'emergència (revisió, recomanada; REBT) | Anual | Empresa instal·ladora en baixa tensió |
| BIE (si n'hi ha) | Trimestral + anual | Empresa mantenidora habilitada |
| Detecció (si n'hi ha) | Trimestral + semestral + anual | Empresa mantenidora habilitada |
(Font: RD 513/2017, Annex II; l'enllumenat d'emergència es manté segons el REBT, annex II.8 del RIPCI)
Per a una guia completa sobre el manteniment d'extintors, consulta la guia de manteniment d'extintors. I sobre les portes tallafoc, que també són element PCI en moltes comunitats, revisa la guia de portes tallafoc en comunitats.
Presideixes o administres una comunitat de propietaris?
Envia'ns una foto de l'etiqueta d'un extintor i de l'última acta: et diem què està vençut i quant costa posar-ho al dia. Diagnosi gratuïta per fotos.
La capa autonòmica a Catalunya: el RASIC
A Catalunya, l'empresa que fa el manteniment PCI, si hi està establerta, consta al RASIC (Registre d'agents de la seguretat industrial de Catalunya), el registre autonòmic del Departament d'Empresa i Treball de la Generalitat; una empresa habilitada en una altra comunitat hi pot treballar igualment (RD 513/2017, arts. 11.5 i 16.5). L'habilitació s'obté amb una declaració responsable que relaciona els equips i sistemes, i només per a aquests pot l'empresa mantenir-los i certificar-los (RD 513/2017, arts. 14 i 16).
Això té dues conseqüències directes per a la comunitat:
- Si l'empresa mantenidora no està habilitada per a aquests sistemes, els certificats que emet no tenen validesa legal.
- Si hi ha un sinistre i l'assegurança de l'edifici comprova en la pericial que els certificats són d'una empresa no habilitada, pot denegar tota la cobertura del sinistre.
Abans de signar qualsevol contracte de manteniment, l'administrador de finques ha de verificar que l'empresa està habilitada per als sistemes de la seva comunitat i que l'habilitació és vigent (al RASIC, si està establerta a Catalunya). És un tràmit gratuït i públic. No es pot assumir que qualsevol empresa que "fa extintors" té l'habilitació correcta per a ús PCI a Catalunya.
Lectura relacionada: empresa habilitada tipus B.
Quant costa el PCI bàsic d'una comunitat petita?
El cost del manteniment PCI en una comunitat petita és sensiblement menor del que molts administradors imaginen. Els preus orientatius per al 2026 són:
- Revisió anual d'extintors: des de 10 € per extintor, amb etiqueta, revisió tècnica completa i certificat RIPCI inclosos.
- Manteniment anual d'una comunitat petita (extintors i enllumenat d'emergència, amb prova d'autonomia de les lluminàries i certificat): des de 150 € l'any, en funció del nombre d'equips i la distància.
Preus orientatius de mercat per al 2026, sense IVA. El preu final el fixa el tècnic habilitat de la xarxa després de la valoració: depèn del nombre d'equips, de l'accés i del desplaçament.
El pressupost definitiu depèn també de l'estat dels equips i de si hi ha BIE o detecció instal·lades. Per a comunitats a Barcelona o Tarragona, els costos de desplaçament poden variar.
Lectura relacionada: pressupost de manteniment PCI.
El que sí que és cert és que el cost del manteniment anual és molt inferior al d'una multa per infracció greu o a la pèrdua de la cobertura de l'assegurança en un sinistre. Les multes varien segons la gravetat, amb els límits màxims que fixen la Llei 9/2014 (art. 27) a Catalunya i la Llei 21/1992 (art. 34) a nivell estatal.
Preguntes freqüents
Quants extintors són obligatoris en una comunitat de veïns petita?
El CTE DB-SI 4 exigeix extintors portàtils a les zones de risc especial (garatge, cambra de comptadors, cambra de calderes) amb una unitat de 21A-113B cada 15 m de recorregut fins a l'extintor. En ús residencial habitatge, les zones comunes (escales, vestíbul) no són zona de risc especial, però és recomanable 1 extintor per planta. El garatge sí que requereix extintor sense excepció des de la primera plaça.
Quins sistemes PCI són obligatoris en un edifici de 3 o 4 plantes?
En un edifici residencial de 3-4 plantes (alçada d'evacuació típicament <14 m), el CTE DB-SI 4 exigeix: extintors a zones de risc especial (garatge, calderes), enllumenat d'emergència a escales i zones comunes, i senyalització fotoluminiscent de sortides. No s'exigeixen BIE, columnes seques ni detecció automàtica a aquesta alçada d'evacuació.
Són obligatòries les BIE en comunitats amb menys de 10 habitatges?
El CTE DB-SI no exigeix BIE en ús Residencial Habitatge (tret de les zones de risc especial alt), sigui quina sigui l'alçada de l'edifici. L'excepció és el garatge: un aparcament de més de 500 m² sí que exigeix BIE pel CTE DB-SI, independentment de l'ús residencial.
Quan és obligatòria la detecció automàtica d'incendis en un edifici petit?
La detecció automàtica d'incendis en ús residencial habitatge només és obligatòria per CTE DB-SI quan l'alçada d'evacuació supera els 50 m (SI 4, taula 1.1). Un edifici petit no s'hi acosta (la planta tipus fa 2,5-3 m lliures). Per sota de 50 m, la detecció no és obligatòria per CTE, tot i que l'ordenança municipal de Barcelona la pot exigir en casos específics.
Qui pot fer el manteniment PCI d'una comunitat petita?
El manteniment dels extintors i les BIE l'ha de fer una empresa mantenidora habilitada per a aquests sistemes (RD 513/2017, arts. 9 a 16): si està establerta a Catalunya consta al Registre d'agents de la seguretat industrial de Catalunya (RASIC), i si es va establir en una altra comunitat la seva habilitació val igualment a tot Espanya (arts. 11.5 i 16.5). L'enllumenat d'emergència el manté una empresa instal·ladora en baixa tensió (el RIPCI el remet al REBT, annex II.8). Sense aquest manteniment acreditat, l'assegurança de l'edifici pot negar la cobertura en cas d'incendi.
Fonts i normativa aplicable
- CTE DB-SI 4 (RD 314/2006) — Taula 1.1: Dotació d'instal·lacions de protecció contra incendis.
- Reial Decret 513/2017 (RIPCI) — Requisits d'instal·lació i manteniment de sistemes PCI.
- CTE DB-SUA 4 (RD 314/2006) — Enllumenat d'emergència a zones comunes.
- CTE DB-HS 3 (RD 314/2006) — Qualitat de l'aire interior; detecció de CO en aparcaments.
- Llei 21/1992, d'Indústria — Règim sancionador per incompliment de normativa industrial.
- Glossari: RIPCI — Reglament d'Instal·lacions de Protecció Contra Incendis.
- Glossari: CTE DB-SI — Document Bàsic de Seguretat en cas d'Incendi.
- Glossari: BIE — Boca d'Incendi Equipada.
La teva comunitat petita compleix la normativa PCI?
Moltes comunitats de pocs pisos a Barcelona, Tarragona i la resta de Catalunya assumeixen que "són massa petites per necessitar PCI". El resultat és que fa anys que no revisen les lluminàries d'emergència, amb el garatge sense l'extintor correcte i sense cap certificat que presentar si hi ha una inspecció o un sinistre.
Els serveis de seguretat activa i de seguretat passiva que coordina Igniescut amb tècnics habilitats de la xarxa inclouen auditoria inicial de l'estat del PCI, pla d'adequació i contracte de manteniment RIPCI amb una empresa mantenidora habilitada per als sistemes de la comunitat. Aquesta empresa lliura a la comunitat la documentació llesta per a qualsevol inspecció de la Generalitat.
Si vols saber exactament què necessita la teva comunitat i quant costa posar-la en regla, sol·licita una valoració sense compromís. La xarxa de tècnics habilitats cobreix Tarragona, Barcelona i Madrid. Et responem en menys de 24 h laborables.