Contracte de manteniment PCI: què ha d'incloure i com triar empresa

Què és un contracte de manteniment PCI i per a què serveix

Un contracte de manteniment PCI és el document que formalitza la relació entre el titular d'un edifici i l'empresa habilitada responsable d'executar les revisions obligatòries del RIPCI (RD 513/2017). El contracte no només organitza les visites: és la prova documental que el titular compleix la seva obligació de manteniment.

Lectura relacionada: coneix les sancions RIPCI i multes per incompliment.

Sense un contracte escrit, qualsevol incidència o inspecció pot acabar en la impossibilitat de demostrar que les revisions es van fer correctament. L'empresa mantenidora queda sense identificació formal. Els certificats poden estar dispersos o absents. I davant un sinistre, l'asseguradora té arguments per reduir o denegar la cobertura.

El contracte serveix per a tres coses pràctiques: organitzar el calendari de revisions abans que venci cap termini RIPCI, assignar responsabilitat tècnica a una empresa habilitada i generar el rastre documental necessari davant la Generalitat, els Bombers o el jutjat.

Dades clau

• RD 513/2017 (RIPCI), Annex II: font de les periodicitats i operacions de manteniment obligatòries dels sistemes de protecció activa (l'enllumenat d'emergència es manté segons el REBT, annex II.8).
• Empresa habilitada: per instal·lar i mantenir BIE, ruixadors, sistemes fixos d'extinció, hidrants i columnes seques, l'empresa ha d'estar habilitada per a aquests sistemes (RD 513/2017, arts. 9 a 16); si està establerta a Catalunya, consten a la seva inscripció al RASIC.
• RASIC (Registre d'agents de la seguretat industrial de Catalunya): registre públic gratuït per verificar l'habilitació de les empreses establertes a Catalunya.
• Sancions per infracció greu o molt greu: segons la gravetat, amb els límits màxims que fixen la Llei 9/2014 (art. 27) a Catalunya i la Llei 21/1992 (art. 34) a nivell estatal.
• 5 anys: període mínim de conservació dels certificats RIPCI per part del titular.
• Habilitació vàlida a tot Espanya: la d'una empresa establerta en una altra comunitat val igualment a Catalunya (RD 513/2017, arts. 11.5 i 16.5).
• Cobertura de l'assegurança: una pòlissa d'incendi pot ser denegada si en el moment del sinistre no hi ha manteniment documentat amb empresa habilitada.

Què ha d'incloure un contracte de manteniment PCI

Un contracte de manteniment PCI ben redactat protegeix el titular en tres escenaris: la inspecció de la Generalitat, un sinistre amb peritatge de l'asseguradora i un canvi d'empresa mantenidora. Per complir aquests tres escenaris, el contracte ha de contenir cinc blocs indispensables.

En revisar contractes de comunitats i empreses de Barcelona i Tarragona, els que generen problemes davant una inspecció no solen mancar de les operacions: el que falta és el detall escrit de què es fa en cada visita. Sense aquest detall, demostrar el compliment davant l'administració és gairebé impossible.

1. Inventari complet d'equips

El contracte ha d'identificar, un per un, tots els sistemes i equips PCI de l'immoble que queden dins l'abast del servei. No n'hi ha prou amb una descripció genèrica com "manteniment general PCI".

L'inventari ha d'incloure per a cada equip: tipus (extintor, BIE, detector, lluminària d'emergència, porta tallafoc), ubicació dins l'edifici, número de sèrie o referència, any d'instal·lació o fabricació si està disponible, i sistema al qual pertany (central de detecció, xarxa hidràulica, etc.).

Aquest inventari compleix tres funcions. Permet calcular el cost real del servei. Defineix l'abast exacte de la responsabilitat de l'empresa. I és el document de partida per calcular quan vencen les operacions quinquennals, especialment el retimbratge d'extintors i la prova de pressió de BIE.

Lectura relacionada: calendari complet de revisions RIPCI per sistema.

2. Calendari de revisions RIPCI

El contracte ha d'especificar quines operacions es fan en cada visita i amb quina periodicitat, seguint l'Annex II del RIPCI. La periodicitat mínima legal és:

• Trimestral (pot fer-la el titular): comprovació visual d'accessibilitat, senyalització, pressió de manòmetres i estat general.
• Anual (empresa habilitada obligatòriament): revisió tècnica completa amb certificat.
• Quinquennal (empresa habilitada): retimbratge d'extintors, prova hidràulica de BIE, inspecció integral de ruixadors i sistemes fixos de gas.

Un contracte que només esmenti "revisió anual" sense detallar quines operacions cobreix en cada visita no és auditable. La inspecció pot considerar que les revisions trimestrals no s'han fet si no n'hi ha cap registre.

3. Certificats i documentació tècnica

Cada revisió tècnica feta per l'empresa habilitada ha de generar documentació. El contracte ha de comprometre expressament l'emissió dels documents següents:

• Acta de revisió signada pel tècnic responsable, amb data, equips revisats, resultat de cada comprovació i empresa executora amb número de registre.
• Certificat RIPCI anual amb segell de l'empresa i número d'habilitació. Aquest certificat és el que el titular presenta davant les inspeccions.
• Albarà o factura desglossada per equip i operació.
• Actualització del llibre o registre de manteniment de l'immoble.

El RIPCI exigeix que aquests certificats es conservin durant almenys cinc anys. El contracte també ha d'especificar el format de lliurament (paper, PDF, accés a plataforma digital) i el termini entre la visita i l'emissió del document.

4. Acreditació de l'empresa

Aquest punt és el més ignorat en signar un contracte de manteniment. El document ha d'incloure explícitament les dades d'habilitació de l'empresa mantenidora: número d'inscripció (a Catalunya, al RASIC), sistemes per als quals està habilitada l'empresa, data de vigència i dades del responsable tècnic.

Molts contractes de manteniment del mercat català inclouen tot el contingut tècnic correcte, però no recullen el número d'inscripció de l'empresa. Davant una inspecció, si l'habilitació de l'empresa no es pot acreditar, els certificats emesos sota aquest contracte poden quedar en entredit, encara que les operacions s'hagin fet correctament.

La verificació és senzilla i gratuïta. El portal RASIC del Departament d'Empresa i Treball permet cercar les empreses inscrites a Catalunya per raó social o NIF. La fitxa mostra els sistemes per als quals està habilitada l'empresa, la data d'alta i si hi ha baixes o suspensions. Aquesta comprovació s'ha de fer abans de signar el contracte i després de qualsevol renovació.

Per a instal·lacions amb BIE, ruixadors, sistemes fixos de gas, hidrants o columnes seques, l'empresa ha d'estar habilitada per a aquests sistemes. Una empresa que no hi estigui habilitada no pot emetre certificats vàlids sobre aquests sistemes.

5. Cobertura d'incidències

El contracte ha de regular què passa entre les visites programades. Els punts mínims que han de quedar per escrit:

• Temps màxim de resposta davant avaria o incidència (habitualment 24-48 hores en dia laborable, amb opció 24/7 per a instal·lacions d'alta exigència).
• Cost de les intervencions fora de visita: la tarifa d'urgència per hora i desplaçament, clarament diferenciada de les revisions periòdiques.
• Què està inclòs i què no en cas d'avaria: mà d'obra de diagnòstic, peces de recanvi, recàrregues d'extintors, substitució d'equips danyats.
• Clàusula de responsabilitat civil de l'empresa: una assegurança de responsabilitat civil amb un mínim de 800.000 € per sinistre (RD 513/2017, arts. 10.1.d i 15.1.e).

Taula: calendari de revisions RIPCI per sistema

La taula següent recull les periodicitats de l'Annex II del RIPCI (RD 513/2017) per als sistemes més habituals. "T" correspon al titular de l'immoble; "H" a empresa habilitada.

(Font: RIPCI RD 513/2017, Annex II)

L'enllumenat d'emergència no figura a l'annex II: el RIPCI en remet el manteniment al Reglament electrotècnic per a baixa tensió (annex II.8; arts. 10.1.g i 15.1.g).

Un contracte de manteniment ha de replicar exactament aquest esquema per a cada sistema present a l'immoble. Si alguna fila queda fora de l'abast contractual, ha de quedar explícitament exclosa i el titular ha de saber que aquesta responsabilitat recau sobre ell.

Com triar empresa de manteniment PCI a Catalunya

Triar empresa mantenidora a Catalunya no és només una qüestió de preu. Segons el RIPCI, el manteniment només el pot fer una empresa mantenidora habilitada per a aquests sistemes (arts. 9 a 16); si està establerta a Catalunya consta al RASIC, i si es va establir en una altra comunitat la seva habilitació val igualment a tot Espanya (arts. 11.5 i 16.5). Un contracte amb una empresa no habilitada, encara que sigui més barat, genera un problema legal més gran que no tenir contracte.

En revisar contractes de Barcelona i Tarragona és freqüent trobar-ne de vigents amb empreses l'habilitació RASIC de les quals fa un any o dos que ha caducat. El titular no ho sap perquè els certificats continuen arribant amb el mateix format. El problema apareix quan la Generalitat o els Bombers comproven el número de registre i verifiquen que l'habilitació no és activa.

Els criteris per triar empresa de manteniment PCI a Catalunya són cinc:

1. Verificar l'habilitació al RASIC abans de signar. Cercar per raó social o NIF al portal del Departament d'Empresa i Treball. Confirmar que l'empresa està habilitada per als sistemes de l'immoble (BIE, ruixadors o sistemes fixos). Anotar la data de vigència i demanar que el contracte reculli el número d'inscripció.

2. Demanar pressupost desglossat, no tancat. Un pressupost de "manteniment anual PCI 400 €" sense desglossament no permet saber quines operacions s'inclouen. El desglossament ha de mostrar cada equip, cada operació i la seva periodicitat, igual que la taula anterior. Sense desglossament, no es poden comparar pressupostos entre empreses.

3. Preguntar per les operacions quinquennals. Molts contractes anuals no esmenten el retimbratge d'extintors ni la prova hidràulica de BIE. Aquestes operacions no són opcionals: són obligatòries segons el RIPCI i el seu cost (des de 20 €/extintor per al retimbratge, 40-70 €/BIE per a la prova de pressió) ha de quedar clar al contracte o al pressupost de manteniment. Preus orientatius de mercat per al 2026, sense IVA. El preu final el fixa el tècnic habilitat de la xarxa després de la valoració: depèn del nombre d'equips, de l'accés i del desplaçament.

4. Revisar les clàusules de cancel·lació. Un contracte de manteniment PCI s'ha de poder cancel·lar amb un preavís raonable (habitualment 30-60 dies). Penalitzacions superiors a dues mensualitats o clàusules d'exclusivitat per a obres són senyals d'alerta.

5. Comprovar la cobertura territorial real. L'habilitació de l'empresa és vàlida a tot Catalunya, però l'empresa ha de poder demostrar capacitat de servei a la zona. Una empresa amb seu a Lleida pot tenir dificultats per respondre en menys de 4 hores a Tarragona. El contracte ha d'incloure el temps màxim de resposta per escrit.

Lectura relacionada: com triar empresa de protecció contra incendis a Catalunya.

Preu orientatiu d'un contracte de manteniment PCI

El cost d'un contracte de manteniment PCI a Catalunya varia principalment segons l'inventari d'equips, el tipus d'edifici i si el contracte inclou operacions quinquennals. Els rangs orientatius per al 2026 (sense IVA, empresa habilitada, Catalunya) són:

• Comunitat de veïns amb 12-20 extintors, enllumenat d'emergència i senyalització: 300-700 €/any.
• Local comercial de 200-500 m² amb extintors, detecció bàsica i enllumenat: 350-800 €/any.
• Hotel petit/mitjà amb extintors, BIE, detecció completa i ruixadors parcials: 1.200-3.000 €/any.
• Nau industrial de 1.000-2.000 m² amb risc intrínsec mitjà (RSCIEI): 1.500-4.000 €/any.

Aquests rangs cobreixen les visites periòdiques del RIPCI i l'emissió de certificats. Les operacions quinquennals se solen facturar a part: retimbratge d'extintors (des de 20 €/unitat) i prova hidràulica de BIE (40-70 €/unitat). (Preu orientatiu, sense IVA: vegeu la nota de preus.)

Un pressupost 30-40 % per sota del rang orientatiu sol indicar una empresa sense habilitació vigent, operacions que no es fan realment, o contractes amb exclusions en lletra petita que fan que les operacions obligatòries del RIPCI quedin fora de l'abast. L'estalvi aparent es converteix en un problema legal a la primera inspecció.

Lectura relacionada: preu detallat del manteniment PCI anual a Catalunya.

Contracte per a comunitats de propietaris

En una comunitat de veïns, el contracte de manteniment PCI no el signa un tècnic ni l'administrador a títol personal: l'aprova la junta i el subscriu el president en representació de la comunitat, que és la titular legal de les instal·lacions comunes. Perquè sigui realment útil per a una comunitat, a més dels elements obligatoris d'aquest article, convé que inclogui:

• Un únic interlocutor per a tota la comunitat, no un tècnic diferent a cada visita.
• Un calendari de venciments que l'administrador pugui portar a la junta anual sense haver-lo de reconstruir a partir de les factures.
• Una valoració per escrit per a la junta quan cal decidir una inversió (portes tallafoc, canvi d'extintors, adequació del garatge), no només una xifra verbal.
• Què passa si canvies d'empresa mantenidora: el contracte ha de permetre la sortida sense penalització i el lliurament de l'històric d'actes al nou mantenidor.

Igniescut ofereix a comunitats i administradors de finques un únic interlocutor, calendari de venciments de tota la cartera i valoració per a la junta en 48 h laborables, coordinant l'execució amb tècnics habilitats de la nostra xarxa.

Què passa si el manteniment no està al dia

L'incompliment del calendari RIPCI té conseqüències en tres fronts simultanis. Conèixer-los és útil abans de signar o renovar un contracte de manteniment.

Front administratiu. El Departament d'Empresa i Treball de la Generalitat i els ajuntaments poden obrir expedient sancionador. Les sancions es tipifiquen a través de la Llei 21/1992 d'Indústria i s'apliquen segons la gravetat, amb els límits màxims que fixen la Llei 9/2014 (art. 27) a Catalunya i la Llei 21/1992 (art. 34) a nivell estatal. L'absència de contracte amb empresa habilitada i la manca de certificats anuals són dos dels incompliments més freqüentment detectats en inspecció.

Front assegurador. La majoria de pòlisses d'incendi condicionen la cobertura al compliment de la normativa PCI. Si en la data del sinistre els certificats RIPCI no estaven al dia, l'asseguradora pot reduir o denegar la indemnització. Això afecta tant l'assegurança de danys de l'edifici com la responsabilitat civil davant tercers.

Front penal i civil. En cas d'incendi amb víctimes o danys greus, la fiscalia pot investigar si l'estat dels sistemes PCI va contribuir al dany. L'absència de manteniment documentat és un factor que els pèrits consideren en el seu informe. El titular, la comunitat de propietaris o el responsable de l'empresa poden quedar exposats.

La primera pregunta que fan els Bombers de la Generalitat després d'un incendi amb danys és: està el manteniment al dia? La segona: qui és l'empresa habilitada responsable? Sense contracte vigent, totes dues preguntes queden sense resposta satisfactòria.

L'efecte més immediat de no tenir contracte o de tenir-lo amb una empresa no habilitada no és sempre la sanció directa. És que, quan sorgeix un problema, no hi ha documentació que demostri que el titular va complir la seva obligació. Aquesta és la diferència real entre tenir un bon contracte i no tenir-ne.

Lectura relacionada: sancions per incomplir el RIPCI i com defensar-se.

Preguntes freqüents

Què ha d'incloure obligatòriament un contracte de manteniment PCI?

Un contracte de manteniment PCI ha d'incloure: identificació de tots els equips PCI de l'immoble, calendari de revisions segons el RIPCI (trimestral, anual, quinquennal), detall de les actuacions en cada revisió, emissió dels certificats RIPCI signats per tècnic habilitat, cobertura d'incidències i avaries, i acreditació de l'empresa com a instal·ladora-mantenidora habilitada per a aquests sistemes (a Catalunya, inscrita al RASIC). Sense aquests elements, el contracte perd valor com a prova davant la inspecció.

És obligatori tenir contracte de manteniment PCI?

No hi ha obligació legal de formalitzar un contracte escrit, però sí l'obligació de fer el manteniment mitjançant una empresa habilitada i documentar totes les revisions amb els certificats RIPCI corresponents. A la pràctica, el contracte és la forma habitual de garantir que el manteniment es fa dins de termini i que l'empresa responsable és identificable davant una inspecció o un sinistre.

Quant costa un contracte de manteniment PCI anual a Catalunya?

El cost depèn del nombre i tipus d'equips PCI de l'immoble. Una comunitat de veïns mitjana amb 12-20 extintors, enllumenat d'emergència i senyalització pot contractar el manteniment anual entre 300 i 700 €. Una empresa industrial amb sistema complet (detecció, BIE, ruixadors, extintors) pot pagar entre 1.500 i 8.000 € anuals segons l'envergadura. Igniescut ofereix pressupost sense compromís després de l'inventari d'equips.

(Preu orientatiu, sense IVA: vegeu la nota de preus.)

Què passa si canvio d'empresa de manteniment PCI?

Canviar d'empresa és perfectament legal. La nova empresa habilitada ha de fer un inventari complet dels equips existents i emetre un informe de l'estat inicial. Si els equips no estan al dia de manteniment, s'ha de documentar l'estat real. Els certificats RIPCI anteriors continuen sent vàlids. La clau és que la nova empresa estigui habilitada per a aquests sistemes (a Catalunya, inscrita al RASIC) en el moment de signar el nou contracte.

Es pot fer el manteniment PCI sense contracte anual?

Sí, és possible contractar el manteniment per servei puntual (sense contracte anual), però la majoria d'empreses habilitades recomanen el contracte anual. El contracte garanteix el compliment del calendari RIPCI, permet planificar visites, ofereix tarifes més econòmiques que el servei puntual i facilita la traçabilitat documental davant inspeccions.

Lectures relacionades per aprofundir

Per revisar si el contracte acaba en documentació útil, consulta com llegir un certificat de manteniment PCI.

Fonts i normativa aplicable

Actualitzat després de l'entrada en vigor del RD 164/2025 (nou RSCIEI), que deroga el RD 2267/2004: en vigor des del 10-maig-2025; algunes obligacions per als establiments existents s'apliquen des del 10-nov-2025.

• Reial Decret 513/2017 (RIPCI) — BOE. Periodicitats i operacions de manteniment obligatòries (Annex II) i requisits de les empreses instal·ladores i mantenidores (arts. 10 i 15).
• Codi Tècnic de l'Edificació (CTE DB-SI) — BOE. Dotacions de sistemes PCI obligatòries per ús i superfície.
• RSCIEI (RD 164/2025) — BOE. Reglament de seguretat contra incendis en establiments industrials; norma vigent que deroga l'anterior RD 2267/2004 (en vigor des del 10-maig-2025).
• Llei 21/1992, de 16 de juliol, d'Indústria — BOE. Tipificació d'infraccions i sancions per incompliment.
• Decret 30/2015, de 3 de març, de la Generalitat de Catalunya — Plans d'autoprotecció i obligacions de registre.
• RASIC (Registre d'agents de la seguretat industrial de Catalunya) — Departament d'Empresa i Treball, Generalitat de Catalunya. Inscriu les empreses habilitades establertes a Catalunya.
• Glossari: RIPCI — Reglament d'Instal·lacions de Protecció Contra Incendis.

Contracte de manteniment PCI: protecció més enllà del tràmit

El contracte de manteniment PCI ben redactat no és un tràmit burocràtic. És el document que demostra que l'edifici és segur, que l'empresa mantenidora és identificable i que el titular ha complert les seves obligacions davant la llei, l'asseguradora i, en cas de sinistre, davant un jutge.

Abans de signar qualsevol contracte, verifica l'habilitació de l'empresa al RASIC, demana el pressupost desglossat per equip i operació, i assegura't que el calendari quinquennal queda cobert o explícitament exclòs amb preu a part.

Si necessites un contracte de manteniment PCI per a la teva comunitat, local o empresa a Barcelona, Tarragona, Madrid o a qualsevol punt de la nostra cobertura, contacta amb Igniescut. Coordinem una xarxa de tècnics habilitats i et responem en menys de 24 h laborables. Consulta també els nostres serveis de seguretat activa per conèixer l'abast complet de les instal·lacions que coordinem, i l'article sobre el calendari de manteniment RIPCI per entendre totes les periodicitats obligatòries abans de revisar el teu contracte actual.